楼市新政三连发房产还是下落的刀

2019-10-14 09:13:52 来源: 宜昌信息港

  楼市新政三连发房产还是“下落的刀”?

  ◎每经 胡健 发自北京

  3月30日,央行、住建部、银监会联合发布楼市新政。此次新政的出台经历了一番周折,有媒体提前透露新政内容,说30日相关部门要举行发布会。奇怪的是,相关部门辟谣了,而辟谣之后,政策却又出台了。昨日A股房地产板块涨幅超过4%,保利地产等10只个股涨停,那些先知先觉者又赚了一笔。

  从纯投资的角度来看,房产造富时代已经结束,未来将是股权造富的时代。但我们希望类似楼市新政这样的大事件不要再被提前泄露,因为任何风吹草动都会引起股价波动,而这样的信息不对称,对于中小投资者难言公平。

  3月下旬,房地产行业迎来政策密集期。

  昨天下午,央行、住建部、银监会出台楼市新政,二套房贷首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,首付30%。

  同一天,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。而几天之前,国土部和住建部刚联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

  一周内连发房地产新政,维稳楼市意图十分明显。但《每日经济》注意到,分析认为,从投资角度来看,房产造富时代已经终结,未来将是股权造富的时代,建议投资者不要去接下落的刀。

  房地产新政三连发

  实际上,上周末国土部和住建部发通知,要求各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。这个通知主要围绕促进房地产用地结构调整而展开。同策咨询研究总监张宏伟告诉《每日经济》,这实际上就是要求各地政府因地制宜,进行差别化调控。

  但这个政策显然不够解渴和过瘾,有人将其比喻为一只救市的袜子而非靴子。没想到只时隔3天,靴子就来了。

  按照三部委的新政,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,首付款比例调整为不低于40%。上海易居房地产研究院副院长杨红旭解读称,此项政策调整可以说是超预期,此前市场普遍预测二套房首付比例降至五成,而受益的是购买二套房的群体。

  就财政部营业税5改2的新政,伟业我爱我家副总裁胡景晖说,尽管之前的二手房交易中营业税往往被转嫁给购房人,但5改2之后,部分房屋的营业税得到了免除,购房人的交易负担将下降,这会促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。

  改善性需求明显受益

  从新推出的这三个房地产新政来看,改善性需求正成为决策层稳楼市的关键棋子。胡景晖表示,从三部委联合下发的通知核心内容看,本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群。新政将促进改善型业主卖掉城中的中小户型,对于不愿去郊区买房的首次置业者来说是明显利好,因为有更多的中小户型房源可供选择。

  交行分析师夏丹告诉《每日经济》,二手房交易营业税由满五跳过2009年前曾实行的满三,直接调整至满二。由此可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速,态度之坚决。

  夏还指出,财税部门的政策调整能释放出一批存量房源,有利于提升房屋流转速度,增进市场交易活跃度,同时也能一定程度上缓解热销地区房屋供给紧张的局面。

  胡景晖说,5改2政策的受益者是购房人,对于很多人来说,不用承担以前要被业主转嫁的营业税了,降低其购房成本。

  招商证券报告认为,经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大,政策需要做出响应。二套房首付的调整有助于进一步释放刚性需求,籍此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿,从而推动总需求企稳回升。

  恐难改楼市大趋势

  中原地产发布数据显示,截至3月29日,全国主要54城市成交快速复苏,成交量已经达到了20.02万套。预计在两天月末成交影响下,54城市3月成交量将与2014年3月的21.6万套持平,但相比2015年2月份的12.6万套出现环比大幅上涨。中原地产研究总监张大伟说道。

  此次抓住改善性需求的策略也被业界赞同。中指院常务副院长黄瑜此前表示,从人口结构上来分析,改善性的需求在2016年以后会逐步加大,2020年的时候以改善性需求为主。

  摩根大通报告称,未来更多利好楼市政策可期,比如金融政策放松,4月有可能出现50个基点的存款准备金率下调和一次利率下调。这将使得购房者的门槛进一步降低。

  一周内连发三新政,会不会对楼市造成过度刺激?胡景晖说,一系列政策依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势,未来楼市量价齐升的情况将不会再出现,量增价稳将成为2015楼市新常态。

  民生证券给出的几点理由包括:即便短期房价企稳回升,未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降;利率市场化背景下,银行配置房贷的意愿将系统性下降;中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路,新思路是双轨制,政府负责保低端,其他的交给市场决定。

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  2008年以来房贷政策变化

  2008年:住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍

  2009年:首付款比例调整到30%及以上,贷款利率不能低于基准利率1.1倍

  2010年:非改善二套房首付比例40%

  2011年:国八条出台,限购、限价、限贷等政策全面升级

  2012年:二套房首付比例改为60%,央行两次降准

  2013年:新国五条颁布,出售自有住房按转让所得20%计征个税

  2014年:限购逐步松绑,调整首套房认定标准

  2015年:二套房贷款首付比例降至四成

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